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直播:第五届中国新都市建树成长年会(2)

来源:网络整理 作者:东营新闻网 人气: 发布时间:2018-09-13 11:14:14
摘要:我们可以看一下美国的国际城市化的轨迹,二战以后有几个关键系数,郊区化,带动美国的高速的郊区话,带来一个城市的更加分散的多元化的布局,同时也带来了一个问题,就是造成基础设施、教育设施,所有的城市最好的

  我们可以看一下美国的国际城市化的轨迹,二战以后有几个关键系数,郊区化,带动美国的高速的郊区话,带来一个城市的更加分散的多元化的布局,同时也带来了一个问题,就是造成基础设施、教育设施,所有的城市最好的资源聚集的城中心出现了荒废,人们多年生活的区域变成了棚户区,资源的浪费。回落又提出了一个新都市主义,回归城市的中心,变成一个城市更加平衡的发展。都市主义带来的是什么,摩天大厦,人民之间的冷漠,包括整个城市的系统性,人性健康压抑以后,又提出了田园都市,怎么在自然、科学当中找到一个平衡,包括在一个社区,阳台,一个平台的很微观的领域里面,让自然和生命、健康找到很好的平台。

  有一个例子,日本的六本木,摩天大厦的平台上做了一块绿油油的稻田,每年搞一个稻田节,让周围的白领,儿童找到童年的乡村的记忆,这都是理念,更重要的是生存的方式。

  TOD模式是现代科技发展带来的,以快速交通为导向的城市规划和城市布局,让人们能够在最短的时间内完成生活的闭环,从你的工作、就业,商业、娱乐,孩子的教育等等。中国的人口很大,不可能像美国有这样的容积率很低的,但是这个模式是值得我们思考的。有一本书我看了之后觉得特别好,把美国的城市化进程写的淋漓尽致,包括街道,一代人的记忆,传承在人民的生活方式当中的作用。

  回头讲一下城市和商业的关系,中国的商业地产发展是这样的轨迹,上世纪80年代,每个城市都是百货大楼,商业大厦,副食品商店,供销合作社中国的本土商业,97年,沃尔玛进入中国,在深圳开了第一家店,现代商业形式进入中国,包括后来的购物中心,商业街,奥特莱斯等等进入中国。然后是以中国房地产为导向的产品类型,最早的大盘、新盘社区商业,开始升级为带广场,跟分散式销售结合的社区商业,一直升级到一些区域性的商业中心,城市级的商业中心,包括新城化的房地产为导向的商业地产。

  2002年我们第一次提出商业地产的概念,06年是高速发展和普及,09年转型和提速,2010年大发展,2013年到去年是转型的提升。

  国际上从亚洲到中国,购物中心是主流,写字楼、酒店、公寓和住宅,但是购物中心是灵魂,1922年在美国友了第一个MALL,英文翻译就是购物林荫道,没有加盒子的商业街区。56年在美国友了第一家购物中心,大盒子式的封闭式的购物中心,香港第一家是66年海港城,台湾第一家是94年,大陆的第一家,有人说是俄罗斯投资的秋林公司。

  目前在全球的购物中心一半的在建面积在中国,中国目前已经开的购物中心5000家,每年增长速度500多家,去年最准确的数据是356家,新的供应量是3437万平米,但是前年美国只开了一家购物中心。

  中国商业地产发展的几个阶段,第一个是以房地产底商,社区商业地产为主的销售商业,造成这样的经营形式有几个原因,一个是我们中国的金融创新在商业地产是缺失的,没有长期的多元化的低成本的资金支持持有商业物业,第二个就是老百姓的投资渠道特别匮乏,大家投资商铺,投资房地产,而且实践证明,投资房地产在前十年,二十年是最好的投资行业,整个的投资回报率是所有的投资里面最高的。

  第二个阶段,由于城市中心化的发展,开始出现了以城市综合体,万达广场为代表的租售结合的商业模型出现,代表中国商业地产进入另外一个阶段,酒店、写字楼,大型的盒子的购物中心持有,统一招商,统一规划的方式让整个商圈更加繁荣,整个民众提供更好的城市形象和名片,同时提供更丰富的生活方式和消费模式。

  进入到今天的阶段,开始出现了更加新的商业模式,以持有为主的资产性商业模式。万达当年就是租售主导的模式,但是去年他们打通了资本市场,完成和从销售到资本的转型,所以去年他们的院线在中国中小板上市,包括他们开始推轻资产,完成了资本的循环,万达提出了口号,去房地产,其实国外的商业不动产是资本、资产为导向的产品。

  中国商业地产发展几个特点,一开始严重的中国商业类型的缺失,包括人们的生活方式,改革开放以后,有了一个高速提前爆发的,甚至带有畸形消费的特点,追求时尚、追求品牌,在这个阶段以万达为代表的,连锁化、标准化,同时带来的是千城一面的同质化,高速发展,你去全国的万达广场基本都一样,品牌、建筑,空间都是一样的,带来的同质化的生活。

  第二个特点,随着城市的发展,开始出现了分类、主题化、差异化的消费模式,在北京大家可以看到,购物中心已经出现了主题化的模式。

  在中国第一个青年MALL,西单大悦城,就是面向18岁到25岁的大学生为主的年轻人,全国迅速的复制,大概开了六家,未来要开二十家

  时尚类的,最早的东方新天地,快时尚结合的青年时尚MALL,北京的新世界百货,远洋未来广场。

  儿童类,北京金源儿童成长天地,将近八万平米,沈阳也出现了专门的儿童主题业态。现在购物中心里面最火的业态就是儿童业态。

  休闲类的北京蓝色港湾,海归派为主要人群的更加国际化的购物中心,三里屯太古里更加面向90后,更年轻的MALL。

  艺术类的,现在已经出现的北京的大族广场,做激光导向的企业开始做购物中心,引进更多的高科技手段。

  艺术类的,北京最知名芳草地,上海的K11等等,目前已经出现了分类主题分层的模式,满足不同层次,不同年龄,不同区域,不同文化,不同阶层的场景消费,已经呈现出一个趋势。

  第三个是梯度,国际化给中国的商业进行了洗礼,不同的地方都有品牌的渗透,一二三四线城市梯度的发展也呈现了结构性的改变,中国商业地产经过二十年的发展,变成了多元化,多层次,多梯度的体系。

  海外商业地产发展的重要的区域特点,可能会为中国商业地产发展提供很多的标杆,二战以后,以车轮经济为代表的郊区化,TOD。美国的商业地产一直引领着全球的创新,包括最早的购物中心诞生在美国,包括室内的室外化,包括电影院溜冰场进入到购物中心,包括把摩天轮放在屋顶,一直到儿童体验中心的诞生。中国很多人做城市综合体,标杆都是把洛克菲勒作为标杆。拉斯维加斯的色秀,万达也引入了秀场。

  日本就是精细化、人性化,包括跟中国相似特点的人口高度密集,土地的稀缺,所以节能环保人性化方面都达到了极致,六本木为亚洲的标杆等等都引领了第二代的商业地产的发展,人性化的服务。

责任编辑:东营新闻网